jeżeli nabywca nie pojawi się u notariusza, podczas gdy miała zostać podpisana umowa przeniesienia własności; Oczywiście deweloper nie może od razu odstąpić od umowy. Zawsze wyznaczany zostaje kolejny termin na wykonanie danej czynności i dopiero później istnieje możliwość odstąpienia od mowy. Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego, w którym deweloper zobowiązuje się ustanowić prawo własności kontakt@malychabusinessfinance.com 722 173 937 Umowa deweloperska a prospekt informacyjny. Umowa deweloperska i prospekt informacyjny są nieodłącznymi dokumentami z którymi będziemy mieć styczność, kupując lokal na rynku pierwotnym. Są to dwa równie ważne dokumenty, na podstawie których deweloper będzie zobowiązany do wybudowania i przeniesienia własności lokalu. Definicja: Umowa Deweloperska, to umowa na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Co to jest umowa deweloperska? Definicja: Umowa Deweloperska, to umowa na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Umowa deweloperska przewiduje jednak określone mechanizmy obronne, takie jak wspomniany prospekt informacyjny. Treść umowy jest szczegółowo określona, a sama umowa musi zostać zawarta u notariusza. W przypadku niewywiązania się z obowiązku przeniesienia własności przez dewelopera, klient może dochodzić swoich praw na drodze sądowej. HroJgg. r. Umowa deweloperska jest jedną z najczęściej spotykanych umów na rynku nieruchomości. Potencjalny nabywca nieruchomości powinien przy tym pamiętać, że jest ona szczegółowo regulowana przepisami ustawy. Mowa tutaj o ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie nazywanej ,,ustawą deweloperską’’. Ustawa deweloperska z 2011 r. będzie co do zasady obowiązywać do 1 lipca 2022 r., po tym dniu wchodzi w życie nowa ustawa deweloperska. Nowa ustawa deweloperska była omawiana na blogu w części I oraz w części II (polecam lekturę także przed lipcem 2022 r.). Co oznacza uregulowanie umowy deweloperskiej w ustawie? Ustawa będzie wyznaczać minimalny standard ochrony nabywcy, będzie wyznaczać obligatoryjne elementy – postanowienia umowy, będzie też odpowiadać na pytanie, w jakich sytuacjach konieczny jest wybór umowy deweloperskiej, a w jakich wystarczająca będzie forma umowy przedwstępnej. W dzisiejszym artykule omawiam kluczowe zagadnienia, na które powinieneś zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy deweloperskiej – zapraszam do lektury! 1/ Umowa deweloperska – informacje podstawowe Pamiętaj o tym, że artykuł omawia stan prawny obowiązujący do dnia 1 lipca 2022 r. Umowy zawierane po tym dniu będą regulowane nową ustawą deweloperską, umowę deweloperską według nowych przepisów omawiam na blogu w części II. Zacznijmy zatem od początku. Umowa deweloperska to umowa zawierana między deweloperem a nabywcą – osobą fizyczną, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Umowa deweloperska jest zawierana obowiązkowo w formie aktu notarialnego. Także wszelkie zmiany umowy deweloperskiej muszą być dokonane z zachowaniem formy aktu notarialnego. Umowa deweloperska nie będzie zatem wymagana w przypadku: nabycia lokalu mieszkalnego przez nabywcę niebędącego osobą fizyczną sprzedaży lokali użytkowych albo udziału w takich lokalach (np. udział w garażu stanowiącym samodzielny lokal użytkowy — wielostanowiskowa hala garażowa); sprzedaży lokalu mieszkalnego po ustanowieniu przez dewelopera jego odrębnej własności i wpisaniu tego prawa do księgi wieczystej; zamiany nieruchomości (nabywca w rozliczeniu przekazuje inny lokal lub dom jednorodzinny z ewentualną dopłatą); sprzedaży przez dewelopera gotowych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Jeżeli umowa zawierana między stronami wpisuje się w definicję umowy deweloperskiej, w takim przypadku nie jest możliwe zawarcie umowy w innej formie, czy z pominięciem przepisów ustawy deweloperskiej. W takim przypadku, umowa zawarta w innej formie niż akt notarialny będzie nieważna w całości, a umowa zawarta w formie aktu notarialnego, ale z pominięciem przepisów ustawy będzie nieważna w części, w jakiej postanowienia tej umowy są mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy. W miejsce nieważnych postanowień znajdą zastosowanie odpowiednie przepisy ustawy (art. 28 ustawy deweloperskiej). 2/ Obowiązki przedkontraktowe dewelopera Powinieneś także pamiętać, że na deweloperze ciążą szczególne obowiązki jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej. Obowiązki te reguluje rozdział 5. Ustawy. Podstawowym obowiązkiem dewelopera jest sporządzenie prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego. W prospekcie deweloper zamieszcza szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloper ma obowiązek doręczyć prospekt informacyjny wraz z załącznikami osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, na jej żądanie. Prospekt wraz z załącznikami stanowi również obligatoryjny załącznik do umowy deweloperskiej. Dodatkowo, deweloper na Twoje żądanie, tj. na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, ma obowiązek zapewnić możliwość zapoznania się w jego lokalu (najczęściej w biurze sprzedaży) z następującymi dokumentami: aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości; kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej; kopią pozwolenia na budowę; sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej; projektem budowlanym. 3/ Treść umowy deweloperskiej Pamiętaj o tym, że ustawa deweloperska szczegółowo reguluje obligatoryjne postanowienia umowy deweloperskiej [art. 22 ustawy deweloperskiej]. Zgodnie z ustawą, umowa deweloperska zawiera w szczególności: 1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej; 2) cenę; Komentarz: Wskazana w umowie cena powinna zawierać podatek VAT. Pamiętaj również, że do czasu przeniesienia prawa własności nieruchomości nie ma obowiązku ponoszenia kosztów, do których ponoszenia zobowiązany jest właściciel np. podatku od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste. 3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach; Komentarz: Jest to najczęściej regulowane na wstępie umowy (określenie księgi wieczystej dla nieruchomości i wpisów w księdze wieczystej). Uważaj na wpisy dotyczące obciążeń nieruchomości, które mogą utrudniać korzystanie z niej (np. służebności – zawsze sprawdzaj ich treść i zakres) lub roszczenia (w dziale III księgi wieczystej wpisywane są roszczenia związane z nieruchomością). 4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy; 5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku; Komentarz: Usytuowanie lokalu najczęściej przedstawiane w załączniku do umowy jako rzut kondygnacji 6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper; Komentarz: Układ pomieszczeń najczęściej przedstawiany w załączniku do umowy jako rzut lokalu 7) termin przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego / nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym; Komentarz: Najczęściej określa się je poprzez odwołanie do daty kalendarzowej, aczkolwiek może być wskazany również w inny sposób, byleby tylko ustalenie terminu było możliwe z góry i bez żadnych trudności. Za takie nie można uznać np. ukończenia budowy czy uzyskania przez dewelopera niezbędnych aktów administracyjnych dopuszczających użytkowanie budynku albo potwierdzających samodzielność lokalu. Są to bowiem zdarzenia przyszłe, jednak niepewne, gdyż ich wystąpienie uzależnione jest od innych czynników. 8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera; Komentarz: Zapłata kolejnych części ceny powinna być zgodna z przyjętym w umowie harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego oraz ze stwierdzonymi przez bank prowadzący rachunek powierniczy postępami w budowie. 9) informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku, Komentarz: W tym miejscu określa się bank prowadzący rachunek, rodzaj (otwarty / zamknięty), a także zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku, które wynikają z rozdziału 3. ustawy deweloperskiej. W przypadku rachunku zamkniętego – bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej własność. W przypadku rachunku otwartego – bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (dokonując kontroli zakończenia każdego z etapów). 10) informacje dotyczące gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji; Komentarz: Ta część umowy wynika z obowiązku dewelopera zapewnienia nabywcy gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej. 11) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone; Komentarz: W szczególności zwróć uwagę na informację, czy pozwolenie na budowę jest ostateczne (wykonalne) oraz czy zostało zaskarżone. Jeżeli pozwolenie na budowę zostało zaskarżone może żądać dodatkowych informacji od dewelopera o statusie postępowania oraz o ew. ryzykach z nim związanych. 12) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego; Komentarz: W umowie deweloperskiej zasadnicze znaczenie dla nabywcy ma termin zawarcia umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu. Określenie dat rozpoczęcia budowy przez dewelopera czy jej zakończenia ma dla drugiej strony umowy mniejsze znaczenie, aczkolwiek ramy czasowe realizacji prac budowlanych bezpośrednio wpływają na ustalenie terminu zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę / odbioru nieruchomości przez nabywcę przed zawarciem tej umowy. 13) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa; Komentarz: Podstawy odstąpienia określa art. 29 ustawy deweloperskiej [patrz: pkt. 5/ poniżej] 14) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej; Komentarz: Zgodnie z art. 25 ustawy deweloperskiej wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. 15) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; Komentarz: Istotne dla stron umowy deweloperskiej jest określenie w jej treści sposobu dokonywania pomiaru, a w szczególności ustalenie, kto będzie go dokonywał, w jakim terminie (na jakim etapie prowadzenia prac wykończeniowych w lokalu), według jakich metod. W praktyce obowiązek ten sprowadza się do wskazania normy ISO, według której dokonywany będzie pomiar (np. PN-ISO 9836:1997 lub PN-ISO 9836:2015). Warto również pamiętać o uregulowaniu zasad rozliczeń w przypadku, gdy powierzchnia nieruchomości będzie różniła się od powierzchni określonej w umowie deweloperskiej. 16) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami [dokumenty wymienione w pkt. 2/ obowiązki przedkontraktowe dewelopera]; Komentarz: Obowiązek skorelowany z obowiązkami przedkontraktowymi dewelopera omówionymi w pkt. 2/ powyżej. Dodatkowo, w przypadku zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny (art. 22 ust. 2 ustawy deweloperskiej). 17) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; Komentarz: Ta część umowy najczęściej będzie związana z procedurą odbioru lokalu. Pamiętaj, że ustawa szczegółowo reguluje zasady odbioru lokalu oraz termin usunięcia wad lokalu (art. 27 ustawy deweloperskiej). 18) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie własności przedmiotu umowy (w przypadku lokalu: zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie własności) po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody; Komentarz: Jest to bardzo ważna część umowy. Brak zgody banku kredytującego przedsięwzięcie deweloperskie na bezobciążeniowe przeniesienie własności przedmiotu umowy oznacza, że w księdze wieczystej założonej dla naszej nieruchomości zostanie również wpisana hipoteka obciążająca nieruchomość główną (na której prowadzone jest przedsięwzięcie). 19) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Komentarz: Podstawowe zobowiązanie dewelopera wynikające z umowy deweloperskiej. Podsumowanie: Jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów opisanych w pkt. 1- 19, nabywca ma prawo odstąpić od umowy. 4/ Wpis roszczenia do księgi wieczystej W umowie deweloperskiej zamieszcza się informację o wpisie roszczenia nabywcy w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie. Wniosek o wpis roszczenia jest składany przez notariusza. Roszczenie nabywcy dotyczy: wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym, albo przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. 5/ Odstąpienie od umowy deweloperskiej Przesłanki odstąpienia od umowy deweloperskiej reguluje art. 29 ustawy deweloperskiej. Zgodnie z ustawą nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej: jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 ustawy [patrz: pkt 3/ powyżej]; jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian wprowadzonych zgodnie z art. 22 ust. 2 jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami; jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej; jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy; w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Pamiętaj, że jest to minimalny standard ochrony nabywcy. Podstaw odstąpienia od umowy przez nabywcę może być więcej – nie stanowi to naruszenia przepisów ustawy. W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia, o którym mowa w art. 29, nie jest dopuszczalne zastrzeżenie w umowie, że nabywcy wolno odstąpić od umowy deweloperskiej za zapłatą oznaczonej sumy (tzw. odstępnego). Warto również pamiętać o możliwych, dodatkowych podstawach odstąpienia od umowy przez nabywcę. Tytułem przykładu, jeżeli środki finansowe na zakup są kredytowane, ureguluj umowne prawo odstąpienia w przypadku uzyskania negatywnej decyzji kredytowej. Zgodnie z ustawą deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej: w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej; w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej. 6/ Odbiór i wady przedmiotu umowy W umowie deweloperskiej należy zwrócić również uwagę na zasady odbioru przedmiotu umowy oraz zasady odpowiedzialności za wady (terminy wynikające z rękojmi za wady / gwarancje jakości). Pamiętaj, że zgodnie z art. 27 ust. 3 – 5 ustawy deweloperskiej, z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. Dodatkowo, deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zwróć też uwagę, jakie dokumenty związane z nieruchomością ma obowiązek wydać przy odbiorze (np. tzw. księgi gwarancyjne, instrukcje korzystania ze sprzętów, świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu itd.). 7/ Klauzule niedozwolone Pamiętaj również, by zweryfikować umowę w zakresie tzw. klauzul abuzywnych. Temat klauzul abuzywnych był szczegółowo omawiany na blogu w części I oraz w części II – odsyłam w tym zakresie do artykułów już opublikowanych. 8/ Koszt zawarcia umowy Pamiętaj, że zgodnie z ustawą deweloperską, wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. 9/ Podsumowanie Szczegółowa weryfikacja umowy deweloperskiej ma kluczowe znaczenie dla przebiegu przedsięwzięcia deweloperskiego. Po zawarciu umowy deweloperskiej, umowa może być bowiem zmieniona tylko za zgodą obu stron, w formie aktu notarialnego. Pamiętaj, że postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy. W przypadku zamieszczenia klauzul abuzywnych w umowie – klauzule te nie wiążą nabywcy. Nie obowiązuje jeden wzór umowy deweloperskiej – umowy funkcjonujące na rynku i opracowywane przez deweloperów różnią się i każdorazowo wymagają dokładnej weryfikacji. Pamiętaj, że na etapie zawierania umowy (wyjaśnienia/ doprecyzowania jej postanowień), możesz uniknąć przyszłych konfliktów związanych z jej wykonywaniem. [b]Rz: Po czym klient dewelopera może poznać, że umowa, którą mu proponuje firma, jest dla niego niekorzystna? Na co od razu powinien zwrócić uwagę?[/b] [b]Michał Gruca:[/b] Trudno na to pytanie udzielić jednoznacznej odpowiedzi z uwagi na fakt, że umowa deweloperska zawiera szereg postanowień dotyczących wielu zagadnień. Bardzo istotną kwestią jest jednak forma, w jakiej umowa zostanie podpisana. Najkorzystniejszą dla kupującego jest umowa zobowiązująca, zgodna z wymogami określonymi w art. 9 [link= o własności lokali[/link]. Umowa taka powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Warunkiem jej zawarcia jest legitymowanie się przez dewelopera prawem własności (względnie użytkowania wieczystego) nieruchomości gruntowej, na której inwestycja ma być realizowana, oraz uzyskaniem pozwolenia na budowę. Zawierając umowy w powyższej formie, kupujący uzyskuje pewność co do tytułu prawnego dewelopera do gruntu oraz braku formalnych przeszkód dla realizacji inwestycji. Ponadto fakt zawarcia umowy oraz wynikające z niego roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tego prawa na kupującego wpisane zostaje do księgi wieczystej nieruchomości. [b]Co nabywca zyskuje, zawierając umowę przedwstępną o budowę mieszkania aktem notarialnym?[/b] Dzięki temu kupujący nabywa roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu w drodze procesu sądowego, co uniemożliwia deweloperowi ewentualne blokowanie sprzedaży lokalu (np. z uwagi na roszczenia finansowe względem kupującego). Natomiast w razie opóźnienia dewelopera w realizacji budowy kupujący uprawniony jest do żądania dokończenia prac przez innego wykonawcę na koszt dewelopera. Odmowa zawarcia przez dewelopera umowy w powyższej formie powinna stanowić istotne ostrzeżenie co do jego wiarygodności. [b]Czy kupujący mieszkanie musi się godzić na zawarcie aktu notarialnego u notariusza wskazanego przez dewelopera we wzorcu umowy?[/b] Często deweloperzy odgórnie narzucają kupującemu, że akty notarialne dotyczące nabywanego lokalu sporządzane mają być u notariusza wybranego przez dewelopera. Związane może być to z wynegocjowaniem przez dewelopera dla klientów niższych stawek taksy notarialnej w związku z planowanym przeprowadzeniem wielu prawie identycznych aktów notarialnych. Częściej jednak wynika to z dążenia dewelopera do organizacyjnego ułatwienia sobie procesu sprzedaży mieszkań – poprzez skompletowanie całej dokumentacji u tego samego notariusza czy też uzyskaniem od notariusza preferencyjnych stawek na inne czynności notarialne dokonywane przez dewelopera. Wskazanie przez dewelopera konkretnego notariusza, o ile wiąże się to z uzyskaniem przez nabywcę korzyści w postaci preferencyjnej wysokości taksy, nie może być traktowane jako niedozwolone postanowienie umowne, gdyż nie narusza interesu kupującego. W sytuacji jednak, gdy kupujący ma możliwość uzyskania niższych stawek taksy notarialnej u innego notariusza, narzucony przez dewelopera wybór godzi w interes nabywcy. [b]Czy deweloper może uzależniać sprzedaż mieszkania od kupna jednocześnie garażu?[/b] Nie, nie może. Głównym świadczeniem dewelopera jest wybudowanie lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie na nabywcę prawa jego własności. Czasami zdarza się, iż deweloper wymusza na kliencie zakup mieszkania łącznie z garażem. Tymczasem, stosownie do art. 385[sup]1[/sup] [link= cywilnego[/link] postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienie umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym ceny lub wynagrodzenia, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Wymuszenie na nabywcy zakupu garażu oznacza, że zawarcie umowy głównej uzależniane jest przez dewelopera od zawarcia kolejnej umowy, jaką jest umowa zakupu prawa do garażu. Zobowiązanie takie zawiera cechy niedozwolonego postanowienia umownego. Podpisanie umowy zawierającej takie postanowienie nie powoduje, iż staje się ono wiążące. Jest ono prawnie bezskuteczne. [b]Czy zapis mówiący o tym, że 10 procent wartości mieszkania deweloper zwróci klientowi w określonej sytuacji, ale dopiero gdy znajdzie kolejnego nabywcę na mieszkanie, którego nie kupił ten klient, czyli np. w ciągu roku, jest zgodny z prawem?[/b] Jest to często powtarzające się niedozwolone postanowienie umowne. Istotą tego postanowienia jest uzależnienie odpowiedzialności dewelopera od spełnienia warunku w postaci znalezienia się kolejnego nabywcy na mieszkanie, od którego zamiaru kupna odstępuje klient. W istocie zatem to klient na swój koszt ma zapewnić ciągłość finansowania dewelopera, i to przez tak długi okres jak np. rok. Postanowienie takie w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami ogranicza uprawnienie klienta do odzyskania należnych pieniędzy, czym rażąco narusza jego interes. To deweloper jest zobowiązany do zapewnienia takiego finansowania inwestycji, aby została ona zrealizowana. Nie może tym obowiązkiem obarczać klientów, i to w szczególności takich, którzy rezygnują z jego usług. [b]Jeśli firma wpisuje do umowy jedną z klauzul niedozwolonych z listy UOKiK, to bez względu na to, czy klient wykryje na czas (przed podpisaniem umowy) taki zapis czy nie, jest on nieważny?[/b] Postanowienia takie nie wiążą klienta, pomimo że znajdują się w już podpisanej umowie. Umowa obowiązuje w pozostałym zakresie. Klient powinien wystąpić do dewelopera z wnioskiem o usunięcie z umowy niedozwolonego postanowienia, a ponadto nie ma obowiązku stosowania się do jego treści. Jeśli deweloper będzie obstawał przy jego pozostawieniu, klient powinien wystąpić z pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Przedmiotem pozwu będzie żądanie uznania postanowienia za niedozwolone. Pozytywne rozstrzygnięcie sądu deklaratywnie potwierdzi brak skuteczności postanowienia. [b]Czy deweloper może żądać podpisania przedwstępnej umowy, jeśli nie podaje w niej udziałów kupowanego M w częściach wspólnych, kiedy budynek jest gotowy i oddany do użytkowania? Deweloper tłumaczy, że te wyliczenia ma notariusz i będą wpisane w umowie ostatecznej.[/b] Jest to dozwolone. Jeśli budynek został już oddany do użytkowania, to udział ten można i tak wyliczyć. Brak jego wskazania w umowie przedwstępnej nie prowadzi do jej nieważności. Jeśli deweloper nie wskazuje go w umowie przedwstępnej, musi to oznaczać, że umowa zawarta zostaje w zwykłej formie pisemnej. Konsekwencją ewentualnego niewykonania umowy przedwstępnej przez dewelopera, która zawarta została w takiej formie, jest uprawnienie kupującego do żądania naprawienia szkody. Oznacza to, iż na podstawie tak zawartej umowy i tak nie można żądać ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży na rzecz nabywcy. Zatem precyzyjne podanie wielkości udziału w nieruchomości wspólnej nie wpływa na możliwość egzekucji uprawnień przez kupującego w przypadku jej niewykonania przez dewelopera. [ramka][srodtytul]Zapisy w umowach rażąco niekorzystne dla klientów[/srodtytul] >> deweloperzy wpisują niedozwolone klauzule waloryzacyjne, które automatycznie zwiększają cenę mieszkania w przypadku zaistnienia różnych, umownie przewidzianych warunków. >> zdarza się, że deweloperzy stosują zapisy zwalniające ich z obowiązku zwrotu części ceny w razie, gdyby nabywany lokal okazał się nieznacznie mniejszy. >> czasem firmy deweloperskie zastrzegają sobie uprawnienie do jednostronnej zmiany cech lokalu (np. materiałów wykończeniowych). Postanowienia takie są niedozwolone, o ile prawo do zmiany nie zostało uzależnione od zaistnienia ważnej przyczyny wskazanej w umowie. >> deweloperzy zastrzegają sobie uprawnienie do samowolnego przesunięcia pierwotnie ustalonych terminów ukończenia lokalu, jego odbioru oraz zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. >> firmy stosują także klauzule zwalniające lub ograniczające ich odpowiedzialność w przypadku niedochowania terminów. >> mają też miejsce sytuacje, w których deweloperzy zastrzegają sobie uprawnienie do przeprowadzenia jednostronnego odbioru mieszkania lub ograniczają swoją odpowiedzialność za stwierdzone wady. Nie należy godzić się na takie zapisy.[/ramka] Muszę się do czegoś przyznać – i mam nadzieję, że znajomi notariusze i asesorzy notarialni mi to wybaczą. Nie znoszę słuchać odczytywania aktów notarialnych. Lubię uczestniczyć w tworzeniu wzorów aktów notarialnych dla danej inwestycji (zwłaszcza jeśli ta inwestycja znacznie różni się pod względem prawnym od tych, z którymi już miałam do czynienia) i jest to zawsze świetna okazja, by poznać punkt widzenia innych prawników i nauczyć się czegoś nowego. Ale samo siedzenie w kancelarii notarialnej i słuchanie, jak notariusz odczytuje po raz pięćdziesiąty praktycznie tę samą umowę, to droga przez mękę. Monotonne wymienianie numerów działek i ksiąg wieczystych czy zdania wielokrotnie złożone pełne prawniczego żargonu nie zachęcają do skupienia uwagi. Z całym szacunkiem dla notariuszy (i absolutnie ich za to nie winię!), ale równie pasjonujące byłoby słuchowisko na podstawie książki telefonicznej. Zauważyłam, że tak jak ja reagują też sami kupujący (chociaż zdarzają się wyjątki). Na początku starają się słuchać, ale gdzieś w połowie opisu treści księgi wieczystej wyglądają już na znużonych i znudzonych, kręcą się i rozglądają na boki (dobrze chociaż, że kancelarie notarialne zwykle są ładnie urządzone). Jeśli też tak reagujesz to mam dla Ciebie złą wiadomość: niestety, ale to bardzo ważne, żebyś podczas odczytywania swojej umowy śledził treść i wyłapywał ewentualne błędy. Dotyczy to zarówno umowy deweloperskiej czy realizatorskiej, umowy przenoszącej własność (przyrzeczonej) jak i innych umów z deweloperem zawieranych u notariusza. 1. Dlaczego to takie ważne? Pewnie się zastanawiasz po co masz po raz kolejny czytać czy słuchać umowy podczas spotkania w kancelarii notarialnej, skoro jej wzór już przeczytałeś już (mam nadzieję) wiele razy. Powód prosty: to, co czytałeś do tej pory, to był wzór. Do tego wzoru teraz będą wpisywane różne dane (często te dane notariusz dostaje w ostatniej chwili). Wbrew temu, co myśli wiele osób, nawet drobna pomyłka w akcie notarialnym może mieć spore konsekwencje. Nie licz na to, że pracownik sądu wieczystoksięgowego, widząc, że w twoim nazwisku przestawiono litery, a w numerze lokalu dopisano jedno zero, machnie ręką i stwierdzi „Oj, to na pewno błąd, więc wpiszę wszystko tak jak powinno być”. Jeśli pomyłka zostanie odkryta po zawarciu umowy, jej sprostowanie może wymagać np. ponownego przyjścia do kancelarii i składania wniosku do sądu. Oczywiście notariusz powinien sam zauważyć wszelkie niezgodności, ale ludzie są tylko ludźmi, a autokorekta w Wordzie potrafi rzeczy, o których się filozofom nie śniło. 2. Nie czekaj na ostatnią chwilę Oczywiście nie trzeba ze sprawdzaniem umowy czekać na ostatnią chwilę. Przed przyjściem do kancelarii notarialnej możesz poprosić, by treść aktu została Ci przesłana na e-maila (większość notariuszy wyraża na to zgodę). Możesz też przyjść wcześniej do kancelarii i poprosić, by pokazano Ci projekt umowy, żebyś mógł spokojnie zapoznać się z jego treścią. Moim zdaniem takie rozwiązanie jest lepsze, ponieważ będziesz mógł zrobić sobie przerwę, gdy czytanie umowy zacznie Cię nużyć. Podczas odczytywania aktu notarialnego raczej nie ma takiej możliwości. 3. Jeśli jesteś wzrokowcem Wielu notariuszy ogranicza się do głośnego odczytania treści aktu notarialnego, ale kupujący i pracownik dewelopera nie dostają treści aktu do wglądu. Trudno jest w skupieniu słuchać treści aktu przez pół godziny czy dłużej. Z tego powodu najlepiej poproś notariusza, żeby dał Ci wydruk projektu umowy. Dzięki temu będziesz mógł śledzić tekst pisany w czasie jego odczytywania. Jest to duże ułatwienie zwłaszcza dla wzrokowców. Jakie są najczęstsze pomyłki w aktach notarialnych? O tym w następnym wpisie. Otagowane jako: akt notarialny, kupno garażu, kupno lokalu użytkowego, kupno mieszkania, notariusz, umowa deweloperska, umowa ostateczna, umowa przedwstępna deweloperska, umowa przenosząca własność, umowa przyrzeczona, umowa realizatorska Według Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wielu deweloperów wciąż nie przestrzega przepisów. Taki wniosek płynie z kontroli wzorców umów deweloperskich, czyli przedwstępnych zawieranych przy kupnie mieszkania na rynku pierwotnym. UOKiK wydał w sumie 29 decyzji w sprawie naruszeń. – Najczęstszym nadużyciem było unikanie ponoszenia kosztów notarialnych podczas zawierania umów deweloperskich – wyjaśnia Małgorzata Cieloch z UOKiK. Obciążają kosztami Prawo jest jasne. Zgodnie z art. 26 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności związane z zawarciem umów deweloperskich, w tym za sporządzenie wypisów aktu notarialnego, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. – To oczywiste, że koszty ponosi się po połowie. Jestem zaskoczony, że są firmy, których wzory umów tego nie przewidują – komentuje Konrad Płochocki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Są to zapewne małe firmy, które przeoczyły, że dwa lata temu zmieniły się przepisy – dodaje. Narzucają kancelarię To niejedyny zarzut dotyczący wzorców umów. Deweloperzy narzucali też kupującym kancelarię notarialną, w której zostanie zawarta umowa sprzedaży. – Przedsiębiorca nie powinien pozbawiać konsumenta wpływu na wybór notariusza, przed którym będzie zawierał umowę – podkreśla Małgorzata Cieloch. PZFD podchodzi sceptycznie do tego zarzutu. – Nie znam szczegółów, ale niektóre zarzuty UOKiK potrafi formułować na wyrost – mówi Płochocki. – Całkiem niedawno wpisał do rejestru klauzul niedozwolonych postanowienie, że kupujący ma prawo wyboru notariusza na terenie Gdańska. Co jest złego w tym zapisie? Skoro zapis dotyczył inwestycji w tym mieście, a Gdańsk to duże miasto, a zatem jest w nim wiele kancelarii – pyta Płochocki. Kolejne zarzuty UOKiK dotyczyły stosowania we wzorcach postanowień pozbawiających kupującego prawa do odstąpienia od umowy, gdy doszło do zmiany istotnych warunków. Deweloperzy zastrzegali sobie możliwość oddania do użytku lokalu o powierzchni mniejszej niż określona w umowie, zmiany rozwiązań technologicznych i materiałów budowlanych. Tymczasem, zgodnie z prawem, gdy przedsiębiorca zmienia istotne warunki umowy, do których zaliczają się cena czy powierzchnia nabywanego mieszkania, konsument powinien mieć możliwość odstąpienia od umowy bez ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek kosztów (np. płacenia kar umownych). Z wyjątkiem jednego przedsiębiorcy wszyscy deweloperzy zrezygnowali ze stosowania niedozwolonych zapisów. Tym wyjątkiem było Przedsiębiorstwo Budowlane Jerzy K. w Lublinie, na które została nałożona kara pieniężna w wysokości 2290 zł. Materiał Partnera Rynek nieruchomości coraz bardziej się rozwija, zwłaszcza jeśli chodzi o lokale mieszkalne oferowane przez deweloperów. Dla wielu osób zakup takiego mieszkania to szansa na ich pierwsze, własne M4. Transakcja wiąże się jednak z wieloma formalnościami, a najważniejszą z nich stanowi podpisanie umowy deweloperskiej. Dlaczego trzeba zawierać ją u notariusza? Między innymi na to pytanie odpowiadamy w poniższym tekście. Czym jest umowa deweloperska? To dokument, który zabezpiecza zarówno interesy nabywcy lokalu, jak i dewelopera. Jego celem jest zobowiązanie obydwu stron do wykonania określonych w nim czynności. Jak łatwo się domyślić, po stronie dewelopera leży obowiązek przeniesienia prawa własności do mieszkania, a po stronie kupującego dokonanie wpłaty w ustalonych terminie oraz wysokości. Można zatem powiedzieć, że z umową deweloperską w parze idzie umowa przyrzeczona, czyli przenosząca wspomniane prawo własności. Konieczne jest zatem, aby określić w niej szczegółowo ceny, a także cechy przedmiotu transakcji – w tym przypadku lokalu mieszkalnego. Co ważne, umowę deweloperską podpisuje się najczęściej jeszcze przed rozpoczęciem realizacji inwestycji – nabywca zatem nie jest w stanie naocznie zweryfikować istnienia lokalu, stąd też musi on zostać szczegółowo opisany przez dewelopera, a także zwizualizowany za pomocą planów architektonicznych. Dlaczego musi być zawarta przed notariuszem? Do momentu wejścia w życie ustawy deweloperskiej taki wymóg nie istniał. Wystarczyła zwykła pisemna forma dokumentu podpisana przez obydwie strony. Zmiana prawa jednak miała na celu przede wszystkim ochronę przed nadużyciami konsumentów, decydujących się na zakup mieszkania od dewelopera. Dokładnie od 29 kwietnia 2012 roku wymaga się jednak dla niej postaci aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Oznacza to, że zwykłe spisanie dokumentu na papierze bez notarialnego potwierdzenia nie ma mocy prawnej, a co za tym idzie w żaden sposób strony nie mogą dochodzić swoich roszczeń. Sporządzenie aktu notarialnego, na przykład w Kancelarii Notarialnej Grażyny Stępień-Dygowskiej w Płocku, przede wszystkim zabezpiecza w pewien sposób finanse nabywcy. Zakup mieszkania od dewelopera wiąże się przecież z niemałymi kwotami. Podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza pozwala na wpisanie wszystkich żądań dotyczących realizacji inwestycji do księgi wieczystej. Ponadto daje ona prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej w momencie, gdy lokal zostanie wybudowany i gotowy do przekazania do użytku. To, co ważne przeniesienie prawa własności odbywa się na warunkach określonych w umowie deweloperskiej, a co za tym idzie, określona w niej cena nie może ulec zmianie, nawet gdy jest to niekorzystne dla dewelopera. Najważniejszy jest jednak fakt, że notariusz czuwa nad tym, aby zapisy zawarte w dokumencie były zgodne z prawem i nie prowadziły do nadużyć ze strony dewelopera. Dziękujemy za ocenę artykułu Błąd - akcja została wstrzymana Opracowanie artykułu 0 Przeczytaj także

umowa deweloperska u notariusza